Muitos locatários entrar naquilo que eles acreditam ser operações de arrendamento competitivo com base em suposições defeituosas da taxa. A maioria dos cálculos de taxa de arrendamento não levam em consideração o aluguel do ínterim. aluguel provisório é a porta da armadilha que permite que os locadores de receber aumentos de preços de locação. É imprevisível, a quantidade pode ser arbitrária. Ao compreender como provisórias podem afetar seu contrato, você pode fechar esta porta da armadilha e aproveite os preços de locação que você pensou que negociou.
O que é o aluguel provisório?
Aluguel provisório, também conhecido como aluguel do topo, é o aluguel que o locador cobra do locatário altura o locatário aceita o equipamento locado até que a data oficial do começo do aluguer. A maioria das locações começam no primeiro dia do mês seguinte à aceitação do equipamento. Em um contrato de arrendamento, com pagamentos mensais, o aluguel provisório é calculado da seguinte forma: multiplique o número de dias do período intercalar do valor do pagamento mensal e dividir o produto por 30. No caso extremo, o aluguel provisório pode adicionar quase um pagamento periódico cheio ao arrendamento. Nestes casos, eleva a taxa de arrendamento eficaz dramaticamente.
O impacto do aluguel provisório em caso extremo pode ser visto no seguinte exemplo: suponha que você aceitar um contrato de locação de 36 meses para os equipamentos que custam US $ 100.000. Também assumem que o pagamento mensal é de 3.113 dólares por mês, pagos no primeiro dia de cada mês. Suponha que o contrato de arrendamento lhe permite adquirir a propriedade do equipamento por US $ 1 no final do contrato. Portanto, a sua taxa efectiva de locação é de 8%.
Agora vamos supor que o período de arrendamento provisório é de 29 dias. Para simplificar, vamos ronda o período de um mês inteiro e adicioná-lo ao arrendamento. A nova taxa efectiva de 37 pagamentos de $ 3.113 é de 9,7%. A nova taxa é superior a 20% maior que a taxa citada originalmente pelo locador. Esta taxa representa um alçapão no seu contrato que produz mais o custo para você e um maior retorno para o locador.
R $ 1 no final do contrato. Portanto, a sua taxa efectiva de locação é de 8%.Agora vamos supor que o período de arrendamento provisório é de 29 dias. Para simplificar, vamos ronda o período de um mês inteiro e adicioná-lo ao arrendamento. A nova taxa efectiva de 37 pagamentos de $ 3.113 é de 9,7%. A nova taxa é superior a 20% maior que a taxa citada originalmente pelo locador. Esta taxa representa um alçapão no seu contrato que produz mais o custo para você e um maior retorno para o locador.
A finalidade do aluguel provisório
locadores Muitos justificam o aluguel provisório como compensação para obrigar-se a pagar os fornecedores de equipamentos, em nome dos locatários em relação às operações de arrendamento. Como justificação adicional, os locadores indicam que os locatários têm o uso do equipamento durante o período transitório.
Problemas com o aluguel provisório
Há duas falhas no raciocínio oferecido por estes senhorios. Primeiramente, o aluguel provisório é exorbitante, uma vez que é baseado no pagamento da locação periódicas em vez da taxa de financiamento do locatário. Como cada pagamento da locação tem um retorno de componente de capital, o pagamento periódico não é um modelo adequado a ser usado para cálculos do aluguel provisório. Um cálculo baseado na taxa de financiamento do locatário é provavelmente uma medida mais justa.
A segunda falha neste raciocínio é que os locadores muitas vezes não ter pago para o equipamento durante o período transitório. Eles podem não ter qualquer custo adicional durante este período. O resultado líquido é que os locatários incorrem aumentos significativos em suas taxas de locação eficaz, locadores são capazes de passar sorrateiramente rendimento extra através de um alçapão na locação. aluguel provisório pode virar um aluguer do competidor em uma transação da taxa relativamente alta.
Soluções
arrendatários Savvy procurar maneiras de limitar ou eliminar o aluguel provisório. Eles tentam garantir que eles recebam o negócio de locação para que negociaram. Estão aqui cinco estratégias para diminuir o impacto do aluguel provisório:
1. Eliminar o aluguel provisório. Tente negociar um contrato de arrendamento que exclua o aluguel provisório. Uma forma de eliminar o aluguel provisório é ter a contagem do período de transição como um período de pagamento parcial. Outro período de pagamento parcial pode ser acrescentado ao final do contrato, de tal forma que os dois períodos constituem um período integral pagamento.
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A segunda falha neste raciocínio é que os locadores muitas vezes não ter pago para o equipamento durante o período transitório. Eles podem não ter qualquer custo adicional durante este período. O resultado líquido é que os locatários incorrem aumentos significativos em suas taxas de locação eficaz, locadores são capazes de passar sorrateiramente rendimento extra através de um alçapão na locação. aluguel provisório pode virar um aluguer do competidor em uma transação da taxa relativamente alta.
Soluções
arrendatários Savvy procurar maneiras de limitar ou eliminar o aluguel provisório. Eles tentam garantir que eles recebam o negócio de locação para que negociaram. Estão aqui cinco estratégias para diminuir o impacto do aluguel provisório:
1. Eliminar o aluguel provisório. Tente negociar um contrato de arrendamento que exclua o aluguel provisório. Uma forma de eliminar o aluguel provisório é ter a contagem do período de transição como um período de pagamento parcial. Outro período de pagamento parcial pode ser acrescentado ao final do contrato, de tal forma que os dois períodos constituem um período integral pagamento.
2. Pagar juros em vez de alugar provisórias. Em vez de pagar o aluguel provisório baseado no pagamento periódico, basear o pagamento intercalar sobre a taxa de transação implícita ou sua taxa de empréstimo. Este método elimina a componente de retorno do capital que assola a maioria dos cálculos do aluguel provisório.
3. Limitar ou corrigir o valor do aluguel provisório. Se você não puder eliminar o aluguel provisório, você pode tentar negociar um limite para isso. Você pode oferecer o locador um determinado período transitório, independentemente da data de aceitação do equipamento.
4. Gerenciar entregas de equipamentos. Outra estratégia é coordenar com o fornecedor do equipamento para programar a entrega dos equipamentos e aceitação no final do mês. aceitação final do mês, que garantiria uma redução no aluguel provisória, já que os períodos intercalares seria curto.
5. sale-leaseback no final do mês. Como uma última estratégia, se permitido pelo locador, você poderia programar um leaseback da venda do equipamento recentemente adquirido no final do mês. Esta estratégia garantiria também um curto período transitório.
É importante compreender o impacto do aluguel provisório sobre o seu arrendamento. Ao invés de assumir que você irá receber a taxa de aluguer citada, rever o contrato atentamente. Se o seu contrato inclui o aluguel provisório, pretende negociar esse recurso. Use uma das estratégias acima reduzir este aspecto potencialmente caro do seu arrendamento. Mesmo que você não pode eliminar o alçapão rent-interino, você pode ser capaz de selá-lo.
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